최근 전세사기 문제가 큰 화제입니다. 그렇기 때문에 가해자들은 상당히 계획적이고 조직적으로 일을 벌였는데요, 나라가 이들을 도와주려고 대책을 마련하고 있습니다.
어떤 것이 전세 사기인지, 또 국가가 어떤 대책을 세웠고, 이 대책에 대한 어떤 문제점이 있는지 살펴보겠습니다.
전세사기란?
현재 전세사기는, 여러 채의 집에 갭투기를 한 후, 돈이 없다며 세입자들에게 전세보증금을 돌려주지 않는 경우입니다. 집주인이 은행에서 받은 대출을 변제하지 않았다면, 세입자가 살고 있는 집이 경매로 넘어가 낙찰금을 은행이 가져가기 때문에 세입자들은 살던 집에서 쫓겨날 수도 있습니다.
이에 대비하기 위해 국가에서 특별법을 만들어 대책 마련에 나섰습니다. 세입자에게 살던 집에 대한 우선매수권을 주겠다고 발표했습니다. 구매대금을 무이자로 빌려주고, 취득세 같은 세금도 감면해 준다고 알렸습니다. 또한 LH(한국토지주택공사)가 집을 구매해서 세입자에게 최대 20년 동안 시세의 절반 정도 가격으로 저렴하게 제공한다고 밝혔습니다.
하지만 이런 정책에도 우려와 문제점이 있습니다. 첫째로, 역차별이 아니냐는 우려가 있습니다. LH는 주택을 구입해 저소득층, 청년, 신혼부부 등에게 저렴하게 빌려주는 역할을 하는 공공기관인데, 이런 혜택이 줄어들 수도 있다는 것입니다.
두 번째로 그럼에도 불구하고 피해자들은 보증금을 돌려받지 못한다는 문제점이 있습니다. 한편에서는 정부가 먼저 피해자에게 보증금을 주고 나중에 가해자인 집주인에게 돈을 받아내자고 하지만, 이에 대해 세금으로 사기 피해자를 구제해 줘서는 안 된다는 의견도 있습니다.
세 번째로는 돈이 없는 피해자들은 우선매수권이 있어도 집을 사지 못한다는 것입니다. 보증금을 마련하는 데 돈을 많이 쓴 피해자들은 추가로 대출을 받아 집을 살 수가 없다고 합니다.
여러 의견을 듣고 신중하게 모두가 납득할 만한 정책을 내는 것이 국가의 역할일 것입니다. 하지만 피해자들이 사는 집이 경매로 넘어갈 수 있는 등 사안이 시급한 만큼, 하루빨리 사회적 합의에 이르러야 할 필요도 있습니다.
전세사기 유형
전세사기의 가장 대표적인 것은 깡통전세입니다. 깡통전세란 집주인이 은행에 잡힌 대출의 비율이 혹은 전세 보증금의 비율이 본인의 집 값보다 높게 형성이 되어 있는 상황을 깡통전세라고 쓰이는데, 통상적으로 대출금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어가면 깡통전세라고 정의합니다.
깡통전세
깡통전세는 전세사기의 일종으로 집값보다 전세금이 높아 집을 팔아도 전세금을 줄 수 없어 세입자가 피해를 보는 것을 가리킵니다. 깡통전세는 주로 갭투자로 많이 발생하게 되는데요. 여기서 갭투자란 집값과 전세가격이 별 차이가 없는 주택에 그 차액만 투자해서 집을 구한 뒤 전세를 받아 잔금을 치른 다음 더 비싼 가격으로 집을 팔아 돈을 버는 투자방식을 일컫습니다. 적은 돈으로 부동산 투자를 할 수 있는 방법이지만 집값이 떨어지면 전셋값을 갚을 수 없는 상황이 발생하게 되는데, 이것이 바로 깡통 전세가 되는 것입니다.
깡통전세가 되면 집주인이 파산해 집이 경매로 넘어가게 되고, 이렇게 되면 세입자는 전세보증금을 제대로 돌려받지 못하게 됩니다.
이중계약
공인중개사가 사기 치는 전월세 이중계약은 임대인에게 월세 계약을 임차인에게는 전세 계약이라고 속인 뒤 보증금 차익을 가로채는 사기를 말합니다. 임대인과 임차인 모두 피해를 입는 사기로 특별한 경우가 있지 않으면 한참 지난 후에야 알아챌 수 있게 됩니다.
동일매물 이중, 삼중 계약은 하나의 매물에 두 명 이상의 세입자와 계약을 한 경우로, 임대인과 공인중개사가 협력한다면 서류 검토를 확실히 해도 피해자가 될 수 있습니다. 그 외 집주인과 공인중개사가 결탁하여 신탁회사에게 소유권을 넘기고 세입자에게 배당 순위를 신탁회사보다 우선 해준다고 속인 후 계약을 체결하는 경우도 있게 됩니다.
전세사기 특별법
5월 25일 국회에서 '전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법'이 통과되어 6월 1일부터 시행에 들어갔습니다. 그럼에도 전세사기 깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회와 피해자들은 5월 26일 서울 용산 대통령실 앞에서 실효성 없는 반쪽짜리 특별법이라면 반발하고 있습니다.
피해자가 보증금을 회수할 방법은 경매를 거쳐 배당받는 수밖에 없는데 그 과정에서 수년간 고통에서 벗어나기 어렵게 되는데, 특히 최우선변제금을 받지 못하는 후순위 임차임의 피해가 가장 큰데 이들에 대한 경제적 지원 방법이 특별법에 담기지 않았다고 비판했습니다.
전세사기 당하지 않는 방법
조금이나마 도움이 될 수 있는 전세사기 예방앱과 전세계약 전 필수 체크리스트는 아래와 같습니다.
집주인세금체납 안심전세앱 2.0
수도권뿐 아니라 전국 빌라, 호스피텔, 대단지 아파트의 시세를 확인할 수 있는 앱으로 일정 요건을 갖춘 집주인에게는 안심인대인 인증서를 발급해 임차인이 앱에서 확인할 수 있습니다.
보증사고이력, 보증가입금지 여부와 함께 국세 지방세 체납여부를 확인할 수 있습니다. 또한, 임차인이 집주인에게 카카오알림톡으로 국세, 지방세 체납 여부를 확인해 달라고 요청하고 집주인이 동의하면 열람할 수 있습니다.
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